申请人夏**与被申请人武汉市**局（武汉市**局）房屋租赁纠纷一案

代理词

尊敬的仲裁庭：

湖北维思德律师事务所接受本案申请人夏**的委托，指派本律师担任其委托代理人，依法参与夏**与武汉市**局（武汉市**局）房屋租赁合同纠纷一案的审理。经过仲裁庭调查、双方当事人的举证质证，我们认为，本案的事实已经比较清楚，应当适用的法律也是明确的。针对庭审调查中涉及的几个主要问题，我们发表以下代理意见，供仲裁庭参考。

一、签订于2018年8月2日的《房屋租赁合同》对556.73平方米的无证房屋对应的拆迁补偿款、有证房屋对应的非改商经营性补偿或房屋用途价差补助款项如何分配没有作出明确约定。

1、该《房屋租赁合同》第一条中的"甲方根据需要随时有权收回房屋，且无需承担任何责任或向乙方支付赔偿金或补偿金"，该条款不是对拆迁补偿款如何分配进行约定，而是对被申请人无法再继续履行出租案涉房屋而无须承担违约损害赔偿责任进行约定。《合同法》第二百一十六条规定"出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途"，第二百三十一条规定"因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同"，以上条款明确规定了在房屋租赁合同法律关系中，出租人的主给付义务为提供适租房屋，否则应承担相应的违约责任。本案中，正因为被申请人预见到案涉租赁房屋可能被纳入征收拆迁范围，为规避因无法继续提供适租房屋而产生违约责任风险，因此在续签《房屋租赁合同》时就在第一条约定免责条款，且措辞表述为"赔偿金""补偿金"，具有明显的违约责任性质。故，该条款性质为违约责任条款，而非拆迁补偿款分配条款。被申请人以此抗辩称申请人无权主张无证房屋的拆迁补偿款没有合同依据。

2、《房屋租赁合同》第八条中的"关于本合同租赁物的相关全部拆迁补偿，均归甲方所有，与乙方无关"，该条款是对有证房屋的房屋价值等拆迁补偿款进行约定，也不是对556.73平方米的无证房屋对应的拆迁补偿款、有证房屋对应的非改商经营性补偿或房屋用途价差补助款项进行约定。理由如下：

（1）被申请人对无证房屋自始不享有所有权，也未对该无证房屋收取租金，不能成为无证房屋的出租人。第八条所称"本合同租赁物"指向被申请人享有所有权的有证房屋，不能扩大解释涵盖申请人自建的无证房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第五十三条规定"房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为"，《武汉市房屋租赁管理办法（2022修改）》第三条规定"本办法所称房屋租赁，是指自然人、法人或者其他组织作为出租人将其拥有所有权或者使用权的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将房屋返还出租人的行为"，从以上规定可以看出，出租人是对其享有所有权或使用权的房屋进行出租进而收取租金的主体。本案中，被申请人仅对有证房屋享有所有权，无证房屋为申请人自建，申请人基于建造这一事实行为而对无证房屋享有事实物权，被申请人对无证房屋自始不享有所有权，也未对该无证房屋收取租金，因此不能成为无证房屋的出租人。相应的，"本合同租赁物"指向有证房屋部分。

（2）从意思表示的解释规则来看，将第八条所称"本合同租赁物"解释为有证房屋，符合文义解释、体系解释、诚信原则解释和不利于合同起草者进行解释的规则。《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百四十二条规定"有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义"。

从文义解释和体系解释的角度讲，该《房屋租赁合同》第一条明确"续租该房屋"，说明该合同与此前10份合同为续签关系，租赁物名称均为"****"，租金标准也较为固定。如2016年度的租赁合同首次明确了房屋的租用面积为350平米，租金为3600元/月；2017年度的租赁合同约定了房屋的租用面积为350平米，租金为3700元/月。而2018年度的《房屋租赁合同》虽然未明确租用面积，但标的物名称与此前10份合同的标的物名称均为"****"，且2018年度的租金标准与2017年度的租金标准一致，说明2018年度的《房屋租赁合同》的租用面积也是350平米，足以说明第八条所称"本合同租赁物"指向有证房屋部分。

从诚信原则和不利于合同起草者的解释规则的角度讲，被申请人作为行政机关，在合同的起草和签订方面具备绝对的缔约优势，在申请人不同意租赁合同内容的情况下，被申请人则不与申请人续签2018年度《房屋租赁合同》，在文字的语义射程产生争议的情况下，也应作出对被申请人不利的解释，体现"官不与民争利"的精神。

二、在《房屋租赁合同》对无证房屋拆迁补偿款如何分配没有作出明确约定的情况下，根据补偿清单和政府会议备忘录等文件，无证房屋对应的拆迁补偿款、有证房屋对应的非改商经营性补偿或房屋用途价差补助款项应归属于申请人。

根据被申请人提交的证据10《补偿清单》附表1、附表2显示，备注一栏详细记载了具体补偿项目对应的归属人，申请人持有的《补偿清单》亦是严格区分了被申请人、申请人的各自应得部分，且在双方均提交的《关于签订****房屋征收补偿协议的请示》《****屋征收补偿工作会议备忘录》显示，相关政府部分明确要"补偿租户"，"区城**局在收到征收补偿款后，由区更新局、谌家**办事处协调区城**局研究解决****房屋租户补偿问题"，在申请人签订的《房屋征收及国有土地使用权收回补偿协议书》（下称"征收补偿协议书"）第三条第2款中明确约定"乙方（被申请人）自行对该处房产上的租户进行相关征收补偿"。此外，双方一直在积极沟通解决补偿金额问题。从以上一系列行为来看，包括被申请人在内的相关政府部门的态度均是要对租户进行补偿，被申请人应秉承"信赖利益保护"的原则，将相应的补偿款支付给申请人。

三、被申请人是基于申请人提供了享有特殊扶持政策的养老行业的合法经营证照，才获得6214077元房屋用途价差补助，被申请人作为行政机关，不应获得非改商经营性补偿或者房屋用途价差补助。如果没有申请人的经营行为，被申请人无法获得房屋用途价差补助，更不可能获得100%的价差补助。

1、不论是非改商经营性补偿、房屋用途价差补助，还是"商业减去办公价格"实际上均指向同一补偿项目，都是对合法经营者改变房屋用途的价差补助，与出租人无关。不论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，还是《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，均没有"非改商经营性补偿"这一法律术语，而在《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中的法律术语为"房屋用途价差补助"。本案中，补偿清单一开始使用的是"非改商补偿价"这一术语，后来使用的是"商业减去办公价格"这一术语，但补偿对象均为实际经营者，补偿原因均为经营过程中改变了房屋用途增加了房屋价值，补偿条件均为提供合法经营手续。因此，非改商经营性补偿、房屋用途价差补助、"商业减去办公价格"实际上指向同一补偿项目。

2、被申请人作为行政机关，不属于商事主体，获得非改商经营性补偿、房屋用途价差补助没有法律依据，然而实际取得的1467万余元的拆迁补偿款包含了"商业减去办公价格"的补偿金额，被申请人构成不当得利。正因如此，签订的《征收补偿协议书》才会约定由被申请人自行对该处房产上的租户进行相关征收补偿。

3、在通常情况下，改变房屋用途价差补助标准为商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%，但由于申请人经营的是享有特殊扶持政策的养老行业，且在征迁过程中，申请人提供了养老行业经营手续和上述武政[2012]89号文件，使得改变房屋用途价差补助金额提高了6214077元。

《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定"征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%，具体标准由各区人民政府制定"，而案涉征拆项目所制定的《江岸区谌家矶一期片旧城改建项目房屋征收补偿方案》第七部分也规定了"对自行改变用途房屋的征收补偿"，即：经营证照齐全的，按照商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%给予改变用途价差补偿。

另外，《武汉市人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》 （武政[2012]89号）第四条第（二）项规定"因国家建设需要拆迁或者占用养老服务设施的，要按照有关拆迁管理规定予以还建或者按照商业门面拆迁补偿标准给予合理经济补偿"。根据《关于签订****房屋征收补偿协议的请示》显示，在拆迁补偿协议送审过程中，申请人提供了上述武政[2012]89号文件，使得有证房屋评估价从办公用途改为商业用途评价，补偿金额增加了6214077元。该补偿款项是基于申请人从事养老服务经营所特有的补偿，申请人作为承租人，对承租房屋享有占有、使用、收益的权能，案涉房屋因用于养老经营用途所产生的收益和补偿应当然归属于承租人享有。

4、需要强调的是，表面上补偿清单中的非改商经营性补偿减少了587万余元，但实际上并未减少，只是变更了补偿项目名称，该部分金额被冠以"商业减去办公价格"的名目，金额为6214077元，即房屋用途价差补助。因此，谈不上所谓的"损失"，更谈不上被申请人的损失。

四、退一步讲，即使申请人不能100%获得无证房屋价值补偿、有证房屋的房屋用途价差补助等补偿金额，基于公平原则，也至少获得75%的份额。

1、申请人为无证房屋的建造、装饰装修、腾退搬迁投入了巨大费用，承租有证房屋经营养老行业使得被申请人获得6214077元的房屋用途价差补助，使得该有证房屋的征收补偿价值得到显著提升。基于公平原则，申请人应获得相应的补偿款。

2、司法实践中，有案例支持房屋承租人应部分获得改变房屋用途补助。如：

（1）"湖北省农牧业开发公司、武汉老肖餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案"（案号：(2019)鄂01民终8009号），法院认为："基于公平原则以及综合**公司、湖北省农牧业公司签订的《房屋租赁合同书》、****历史经营状态和确认改变房屋用途补助补偿比例的条件，酌定**公司享有改变房屋用途补助的40%。"

（2）"湖南高地建材有限公司、湖南**实业发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案"（案号：(2020)湘01民终3307号）法院认为："关于234.35㎡房屋问题，该部分房屋系由长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与**公司三方在租赁使用涉案房屋的过程中，自行扩建产生，应不属于"来修去丢"的装修原则……故一审法院酌情确定**公司对扩建面积的拆迁补偿款分配40%、**分配60%，并无不当……关于停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等问题。停产停业损失补偿费系对有合法营业执照、税务执照的实际经营者的补偿。本案涉案房屋被征拆之前，一直由**公司等实际租赁使用，故所产生的停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等应当补偿给**公司。本案中，一审判决依据实际情况，酌情确定**公司的停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等费用，并无不当。"

（3）"武汉**大学、武汉市汉城房地产信息咨询有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案"（案号：(2017)鄂民再179号），法院认为："（二）关于**大学在获得补偿后应否向**公司进行补偿的问题。1.关于金*对房屋改建和自建部分的补偿问题。金*出资在租赁**大学的房屋后进行了扩建和自建是客观事实，其行为应属于添附行为……**大学与金*之间签订的《租赁合同》并未对房屋扩建、自建的情形进行约定，在租赁期限届满后，**大学亦未就该房屋扩建、自建部分向金*支付相应折价款。现房屋连同扩建和自建部分均已被征收拆除，土地储备中心已向向**大学支付的包干总价人民币8亿元，包括收储地块上所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿，及搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目。且房屋征收部门、武汉**大学、里咖**厅三方签订的备忘录也已确认由**大学承担对里咖**厅因房屋腾退应获得补偿的付款义务。故该部分房屋被征收的相应价值应由金*获得，基于金*与**公司之间的民事权益转让行为，**大学应向**公司支付房屋扩建和自建部分的拆迁补偿……因金*承租房屋用于餐饮经营，其为长期租赁而进行了装修投入，虽合同约定装修投入由金*自行投资，合同到期后**大学对金*的装修不负任何赔偿责任，但**大学在从政府征收中获得了包含房屋装修部分的补偿项目后，却要求已投入巨大装修成本而经营未满两年的金*无条件腾退房屋，显失公平。故原一审本着公平原则，酌定金*承租房屋部分应得80%装饰装修补偿，即1,694,822.4元（1,765.44平方米×承租房产部分装修单价1,200元/平方米×80%），处理并无不当，本院依法予以确认。"

3、因申请人经营的是享有特殊扶持政策的养老行业，改变房屋用途价差补助标准为商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的100%，一般情况下应该是不高于价格差额的50%，超出的50%完全受益于申请人经营的养老行业，应全部归属于申请人。而通常情况下标准为价格差额的50%的改变房屋用途价差补助款，应在申请人与被申请人之间平均分配。故，代理人认为，申请人应获得75%的改变房屋用途价差补助。

综上，签订于2018年8月2日的《房屋租赁合同》对556.73平方米的无证房屋对应的拆迁补偿款、有证房屋对应的非改商经营性补偿或房屋用途价差补助款项如何分配没有作出明确约定。在此情况下，根据补偿清单和政府会议备忘录等文件，无证房屋对应的拆迁补偿款、有证房屋对应的非改商经营性补偿或房屋用途价差补助款项应归属于申请人。被申请人是基于申请人提供了享有特殊扶持政策的养老行业的合法经营证照，才获得6214077元房屋用途价差补助，被申请人作为行政机关，不应获得非改商经营性补偿或者房屋用途价差补助。如果没有申请人的经营行为，被申请人无法获得房屋用途价差补助，更不可能获得100%的价差补助。退一步讲，即使申请人不能100%获得无证房屋价值补偿、有证房屋的房屋用途价差补助等补偿金额，基于公平原则，也至少获得75%的份额。

以上代理意见，请仲裁庭予以采纳！

申请人：夏**

委托代理人：湖北维思德律师事务所

谢肖肖 彭**

2023年 月 日